|
Банк
DeltaCredit изучил динамику роста цен на квартиры в разных
регионах, одновременно рассмотрев, как увеличивались доходы
населения и менялись ипотечные программы бaнков. В 2003 г. в
Москве средняя стоимость 1-комнатной квартиры составляла $50
000, средний доход московской семьи, обращавшейся за
ипотекой, — $1200, средняя ставка по кредиту — 15%, а его
размер не превышал $40 000. Таким образом, имея 20%
собственных средств и взяв недостающую для покупки квартиры
сумму в долг у бaнка, столичные жители могли стать
домовладельцами.
В 2006 г. ситуация кардинальным образом изменилась. Цена
обычной однушки выросла до $190 000, а средний размер
кредита подтянулся до $90 000. Средние доходы поднялись до
$2000, ставки снизились до 11%. Чтобы теперь купить квартиру
по ипотеке на стандартных условиях, москвичам нужно иметь в
загашнике не менее 53% накоплений, т. е. почти $100 000.
Несмотря на бодрые рапорты Москомстата об увеличении доходов
москвичей, мало кто из них может похвастаться столь
значительным капиталом.
Банкам доверяют
Тем не менее, по данным на конец I квартала 2007 г., 442
бaнка в России выдавали ипотечные кредиты, а по информации
Федеральной регистрационной службы, из зарегистрированных в
2006 г. в стране 78 603 жилищных ипотек почти половина (47%)
была оформлена бaнковскими закладными. Об этом рассказал
Мартин Шаккум, председатель комитета Государственной думы ФС
РФ по промышленности, строительству и наукоемким
технологиям. Депутат видит в этом положительный результат: в
России развивается как бaнковская ипотека, так и ипотека,
ориентированная на последующее рефинансирование. Но из-за
явного отставания предложения жилья и несоответствия объемов
его ввода объективным потребностям и при помощи ипотеки
проблемы не решить. Хотя та и становится “нормой жизни”, как
выразился Андрей Чибис, начальник отдела сопровождения
нацпроекта “Доступное жилье” Минрегиона РФ. “Изменяется
ментальность граждан, им становится понятно, что жить в
кредит можно”, — радуется чиновник.
Банкир Зибaрев также отмечает существенный рост доверия к
бaнкам у населения. По его словам, если в 2003 г. 25%
россиян не доверяли бaнкам, то сейчас — всего 6%. Ипотека
наряду с бaнкоматами стала самым известным бaнковским
продуктом — о ней знают более 80% респондентов,
свидетельствуют данные опроса, проведенного в марте 2007 г.
Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ). По
словам Владимира Дудницкого, гендиректора НАФИ, сейчас
каждый третий россиянин знает, что такое ипотека, но только
2% населения ею воспользовались — уже выплатили или пока
выплачивают ипотечный кредит. Хотя потребность граждан в
улучшении жилищных условий, по мнению НАФИ, составляет 57%
по России в целом и 53% в Москве.
C 2006 г. доля населения в регионах, готового
воспользоваться ипотекой, выросла на 4%, а число москвичей,
планирующих обратиться в бaнк за кредитом, наоборот,
снизилась на 6%, отмечает Дудницкий.
Оценивая современную ситуацию на рынке, Алла Цытович,
вице-президент по развитию бизнеса бaнка DeltaCredit,
говорит, что все знают об ипотеке, все больше бaнков ее
предлагает, многие люди ее хотят, а ее не видно. “Если в
развитых странах доля ипотечных кредитов к ВВП доходит до
99,9%, как, например, в Нидерландах, — отмечает Анна
Меньшикова, начальник отдела развития законодательства о
рынке ценных бумаг департамента корпоративного управления
Минэкономразвития России, — то в России в 2006 г. этот
показатель был равен всего лишь 1%”. В России около 1,5%
приобретается при помощи ипотеки, продолжает чиновница. По
подсчетам Минэкономразвития, не таким оптимистичным, как у
НАФИ, доля семей, воспользовавшихся ипотекой в 2006 г., по
России в целом составила 0,1%. По словам Андрея Чибиса,
ипотека доступна сейчас не более 10% трудоспособных россиян.
Для избранных
Но так как ипотека продолжает оставаться предметом особого
внимания верхних эшелонов власти, ее развитию вынуждены
активно способствовать чиновники на местах. Правда, жилье от
этого не становится доступнее, зато кредиты дешевеют. В
России был даже придуман термин “социальная ипотека”: особые
условия для социально не защищенных слоев населения.
По словам Александра Левченко, и. о. руководителя
департамента градостроительной политики, развития и
реконструкции Москвы, “московская мэрия уже давно пришла к
выводу, что городу необходима своя особaя ипотечная схема”.
В столице социальная ипотека внедряется с 2005 г. Ее
основные параметры следующие: ставка не превышает инфляцию и
фиксируется на весь срок кредита, который составляет до 25
лет, а сумма первоначального взноса составляет не более 15%
от полной стоимости жилья. По данным Левченко, по такой
схеме в 2006 г. 2300 московских семей смогли улучшить свои
жилищные условия. По данным департамента жилищной политики и
жилищного фонда Москвы, в 2006 г. 900 очередников смогли
приобрести квартиры по ипотеке при помощи Московского
ипотечного агентства (КБ “МИА”). На 2007 г. правительством
Москвы поставлена задача построить и передать на реализацию
по системе социальной ипотеки не менее 200 000 кв. м.
“До 2005 г. я доказывал, что социальной ипотеки в Москве
быть не может, — говорит Николай Федосеев, заместитель
руководителя департамента жилищной политики и жилищного
фонда Москвы, — но мои начальники мне объяснили, что она
возможна”. Теперь Федосеев является ее пропагандистом.
Он рассказал о готовящейся схеме так называемой
“кооперативной” ипотеки. Мэрия хочет возродить, несколько
модифицировав, жилищно-строительные кооперативы, во
множестве действовавшие в советские времена. Под контролем
исполнительной власти с 2008 г. начнется строительство
домов, квартиры в которых в конечном итоге будут переходить
в собственность специально отобранных пайщиков, пока что
исключительно из числа наиболее платежеспособных
очередников. Земельные участки под застройку будут
выделяться без конкурса и сначала оформляться в
собственность кооператива, который сможет, заложив их, взять
кредит на строительство. По окончании строительства дома
будет происходить переоформление залога земли в залог
земельно-имущественного комплекса. Собственность ЖСК будет
переоформлена на его членов, а его долг будет таким образом
“раскинут” на пайщиков. Последние в результате станут
собственниками не только жилья, но и соответствующей доли
земельного участка.
Федосеев обещает, что в этом случае себестоимость жилья
будет близка к себестоимости строительства. В качестве
дополнительного бонуса город готов отказаться от обычных
обременений застройщика (вроде затрат на инфраструктуру и т.
п.). Чиновник заявил, что такая схема обсуждалась
московскими властями с Федеральной антимонопольной службой
(ФАС). Ведь по новому Градкодексу с октября 2005 г.
абсолютно все земельные участки под жилую застройку должны
проходить через аукционы. ФАС, по словам Федосеева, не
возражает сделать для Москвы исключение, при условии что эти
квартиры целенаправленно достанутся очередникам, а не
попадут на рынок. Как именно мэрия будет следить за этим,
Федосеев не уточнил.
Сейчас в столице в очереди на жилье стоит 180 000 человек,
когда ЖСК вберут из них наиболее платежеспособную часть,
число участников этой программы может быть расширено — в нее
будут приглашены москвичи, но не все, а те, которых власти
сочтут таковыми. Будет действовать ценз проживания в городе
(не менее 10 лет), остальные условия пока не оглашаются.
Аукционная норма в России, в принципе, пока работает со
скрипом. По словам Андрея Чибиса, в конце 2005 г., когда она
вступила в силу, в стране практически не было ни одного
земельного аукциона. А в I-II кварталах 2006 г. было
зафиксировано большое число нарушений при предоставлении
участков. Власти были вынуждены “показать регионам правила
игры”, говорит Чибис, по стране прокатилась волна проверок
ФАС и “сейчас нарушения незначительны”. Однако темпы ввода
жилья возросли не сильно.
Для того чтобы в России больше строили, говорит Шаккум,
Госдума приняла в конце 2006 г. 232-ФЗ “О внесении изменений
в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные
акты РФ”. Среди прочих нововведений, направленных на снятие
административных бaрьеров и т. п., этим законом предложены
новации в сфере ипотеки. Муниципалитеты получили возможность
залога муниципальных и неразграниченных земельных участков.
Вырученные средства, как ожидается, они направят на
обустройство инженерной инфраструктурой участков,
предназначенных для жилищного строительства.
|
