|
Сегодня бaнки предлагают кредиты по ставкам от 11,75% до 27%
в рублях и от 9% до 16% в валюте. Сроки кредитования
варьируются от 2 до 30 лет, а суммы могут доходить аж до
100% от стоимости приобретаемой жилой недвижимости.
Банкиры, опрошенные порталом RealEstate.ru, разделили все
факторы, влияющие на формирование процентных ставок на два
вида: зависящие от рынка и зависящие от заемщика.
Каждый бaнк сам для себя устанавливает бaзовую процентную
ставку, которую может изменить в зависимости от рыночной
ситуации. На величину ставки в первую очередь влияет
стоимость фондирования, или привлечения средств для
финансирования ипотечных программ. «Безусловно, для
финансового института, выдающего «длинные кредиты», важна
стоимость ресурсов, за счет которых такие кредиты выдаются.
При этом бaнк определяет для себя возможности и стоимость
рефинансирования данной категории кредитов. Это может быть и
продажа портфеля на открытом рынке, и выпуск ипотечных
облигаций», - говорит директор департамента розничного
кредитования Промсвязьбaнка Галина Побединская.
Правда, рынок рефинансирования кредитов в России развит
довольно слабо. «Отечественные бaнки практически не имеют
возможность занять деньги на 10-15 лет. Зачастую
максимальные сроки займов не превышают пяти лет. Стоимость
таких, более коротких, денег заставляют бaнкиров закладывать
в процентную ставку и риск рефинансирования (а стоимость
заемных средств при очередном рефинансировании может
существенно вырасти – ред.), и риск ликвидности (в случае
если бaнк в запланированный момент времени вообще не сможет
реализовать свои ипотеки – ред). Суммируя все возможные
риски, и учитывая стоимость фондирования, Росбaнк, например,
оценивает для себя упомянутые риски в среднем 9-9,5% в
валюте», - сообщила порталу Realestate.ru заместитель
директора департамента розничного бизнеса этого бaнка Елена
Шилина.
Процентная ставка заключает в себе и риск неуплаты со
стороны заемщика. Но, по общему мнению специалистов,
опрошенных порталом RealEstate.ru, она мизерна и в стоимости
кредитования не превышает 0,2-0,5%. «Ипотека менее
рискованна, чем потребительское кредитование, ведь в данном
случае залогом выступает квартира, в которой собирается
проживать наш клиент», - считает начальник отдела анализа
рентабельности и контроллинга проектов Банка Москвы Дмитрий
Молчан.
Кроме того, бaнкиры учитывают и операционные издержки,
расходы на оплату труда, затраты на содержание оборудования
и маржу, или «так называемый доход бaнка». Например, в
Газпромбaнке порталу RealEstate.ru сообщили, что маржа по
его ипотечным продуктам составляет не больше 2-3 процентов.
Кредиторы учтут в проценте и расходы на рекламу. Поскольку
они варьируются из года в год, назвать рекламную долю в
процентной ставке никто не решился.
Если заемщик одалживается в бaнке для приобретения квартиры
строящемся доме, то кредитор учтет и дополнительные риски -
строительные. Росбaнк например, приплюсует к бaзовой
процентной ставке 2%. «У других бaнков разрыв в процентных
ставках может быть больше, - заверяет Елена Шилина, - но мы
работаем только с определенным застройщиками, чтобы
максимально снизить эти риски».
Естественно, на процентную ставку влияют индивидуальные
особенности каждого заемщика и те условия, на которых он
может взять кредит. Самые большие проблемы возникают с
предоставлением справки о доходах. Некоторые кредитные
организации довольно гибко подходят к клиентам, принимая как
справки по форме 2-НДФЛ, так и по форме бaнка. Правда, за
справку «в произвольной форме» процент окажется выше. Разрыв
в процентных ставках при декларированном доходе и серой
зарплате может составлять от 0,5 до 2%.
Все эти составляющие «зарплаты бaнкира» будут сопровождать
заемщика в течение всего срока кредитования. Теперь стоит
остановиться на разного рода комиссиях. В ипотечных
программах, проанализированных порталом RealEstate.ru,
встретились следующие обязательные комиссии и сборы, как
разовые, так и ежемесячные:
- за рассмотрение кредитной заявки,
- за осуществления платежа по погашению выданного кредита,
- за выдачу кредита,
- аренда индивидуального сейфа,
- за открытие сcудного счета и т.д.
Как бaнкиры определяют стоимость этих своих услуг? Например,
затраты на рассмотрение заявки складываются из расходов
бaнка на изучение материалов кредитной заявки. Андеррайтинг
заемщика и объекта ипотеки требует времени», - говорит
Галина Побединская из Промсвязьбaнка. А плата за
осуществление платежей должна покрыть расходы по ведению
ссудных счетов и контролю состояния предмета залога.
Сколько заемщик потратит денег всего будет зависеть и от
оговоренных с кредитором условий предоставления ссуды: от
обеспечения кредита и от сроков его погашения. Какую-то роль
может сыграть и размер самого кредита. «Теоретически мы
можем рассмотреть вопрос снижения процентной ставки для
платежеспособного клиента, который рассчитывает получить,
например, полмиллиона, а не пятьдесят тысяч долларов…, -
неуверенно сказал порталу RealEstate.ru президент
Евротрастбaнка Андрей Крысин – но главное, на что опирается
бaнк при формировании ставки, это все-таки стоимость
фондирования».
Некоторые из опрошенных в процессе подготовки публикации
бaнкиров признались корреспонденту портала, что процентная
ставка по ипотечному кредиту в России чересчур высока. «Банк
может понизить процентные ставки, снизив операционные
издержки, но это будет незначительное понижение. Чтобы
реально снизились ставки, нужен рынок рефинансирования
ипотечных кредитов, нужно чтобы длинные деньги у бaнков были
по более дешевой стоимости», - говорит Дмитрий Молчан из
Банка Москвы.
По мнению экспертов, процентные ставки могут несколько
снизиться после принятия поправок к закону «Об ипотечных
ценных бумагах». Руководитель Федеральной службы по
финансовым рынкам (ФСФР является одним из разработчиков
поправок – ред.) Олег Вьюгин на последнем заседании
правительства РФ уверенно завил, что они будут приняты уже в
этом году.
Другое дело, что вслед за работой законодателей потребуется
время для формирования достаточного спроса на такие бумаги.
И говорить о действительном понижении процентных ставок
можно будет лишь после того, как инвесторы на деле увидят
преимущества нового фондового инструмента.
|
