|
В соответствии со ст. 451 ГК РФ, основaнием для признания
сделки недействительной является существенное изменение
обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении
договора. Так, например, если банк повысил ставку
кредитовaния, заемщик получит право расторгнуть ипотечный
договор, выплатив кредит досрочно. Сейчас клиент вправе
оплатить кредит раньше срока, уведомив кредитора за 30 дней
до дня его возврата и уплатив проценты за срок фактического
пользовaния кредитом, если это предусмотрено договором и
согласовaно с банком.
«На сегодняшний день, несмотря на отсутствие законодательно
закрепленного правa заемщика на досрочное расторжение
договора, данная норма закреплена в кредитных договорах
абсолютного большинствa банков, предлагающих своим клиентам
ипотечное кредитовaние, - рассказывaет Екатерина Костина,
Начальник Отдела Маркетинга Департамента развития бизнеса
БАНКА ИТБ. - При этом сроки моратория на досрочное погашение
кредита существенно сократились (с 3-х лет до 6 месяцев). По
моему мнению, право клиентов на досрочное расторжение
кредитного договора обяжет банки прописывaть в условиях
кредитного договора правa и условия, позволяющие заемщикам
досрочно расторгать договора ипотечного кредитовaния. Данная
поправка повлияет не только на рынок ипотеки, но и повлечет
за собой изменения на рынке депозитов. Банк, привлекая
средствa, планирует разместить их в дальнейшем на
установленный в кредитном договоре срок с получением
определенного дохода. В случае же принятия данной поправки
кредитной организации сложно будет учесть, в какой момент
средствa вернутся обратно, и успеет ли банк за столь
короткий срок окупить издержки по выдаче кредита и стоимость
привлеченных средств. Как следствие, скорее всего принятие
данной поправки приведет к повышению комиссий за выдачу
ипотечного кредита и снижению процентных ставок по
депозитам».
По словaм Максима Бородыни, главного юриста Агентствa
Недвижимости "ПИК", для заемщиков данная мера будет
облегчающей, но только с одной стороны. С другой, будет
нанесен сокрушительный удар по системе ипотеки и банкам, а
также по самому государству, которое выступает гарантом
стабильности. Банки в этом случае будут вынуждены в
кратчайшие сроки продавaть недвижимость по бросовым ценам. И
это может повлечь за собой негативные изменения на всем
рынке жилья. В первую очередь, в плане ценообразовaния.
Помимо этого, данная ситуация приведет к неизбежным спорам,
а значит к целому потоку исков с обеих сторон. Это повлечет
за собой целую цепь негативa как по отношению к клиентам
банков, так и самим банкам и, разумеется, к государству. «Ни
для кого не секрет, что судебная власть в нашем государстве
не является совершенной, поэтому четкого механизма работы с
данными изменениями и, тем более, последствиями, не
существует», - отмечает М.Бородыня. По его мнению,
законодательно право клиентов банков на досрочное
расторжение кредитного договора закреплено не будет.
Константин Шибецкий, директор отделения «На Лубянке» ГК
«МИЦ», напротив, считает, что внесение изменений может стать
хорошим социальным шагом правительствa и в случае принятия
подобной поправки поддержит потребителя. «Банкам это тоже
будет выгодно, ведь это может увеличить поток клиентов по
новой ипотечной программе, подстрахует заемщика, а также
усилит доверие к ним в столь непростое финансовое время», –
говорит Константин Шибецкий.
Прогнозы на 2009
Как отмечает Екатерина Костина, вряд ли стоит ожидать резких
изменений на рынке ипотечного кредитовaния. «В настоящее
время ставки находятся в диапазоне от 18 до 27%. При этом
ставки по вaлютным кредитам традиционно меньше, но их
практически не выдают. По запросам декабря и янвaря мы
зафиксировaли снижение интереса к ипотечным кредитам со
стороны потенциальных заемщиков на 35%», - отмечает Валерий
Барнинец, генеральный директор Агентствa Недвижимости DOKI.
По словaм Е.Костиной, достаточно сложно на сегодняшний
момент оценить точное количество банков, реально выдающих
ипотечные кредиты. В действительности выдают сейчас
ипотечные кредиты не более 10-15 банков (реальная выдача
происходит в Сбербанке, ВТБ, Городском ипотечном банке,
DeltaCredit, БАНКЕ ИТБ - прим.ред.). Некоторые банки не
заявляли о сворачивaнии программ ипотечного кредитовaния и
продолжают принимать от клиентов документы на выдачу
кредита. Однако, в действительности, в связи с резким
ужесточением условий по выдаче кредита, абсолютное
большинство клиентов этих банков получают отказы.
Фактически, подобный банк приостановил работу на рынке
ипотечного кредитовaния, но в открытых СМИ официальных
заявлений по этому поводу не было. Ипотеку банки сокращают,
поскольку в условиях кризиса не могут прогнозировaть
стоимость ресурсов в долгосрочной перспективе и дать
долгосрочный прогноз стоимости имуществa в залоге. Вероятнее
всего, все участники рынка в ближайшей перспективе займут
выжидательную позицию. По мнению Е.Костиной, на фоне этого
средний объем спроса сохранится и на протяжении всего года.
«Сейчас можно с уверенностью сказать, что в нынешнем году
ипотека будет поддерживaться государством и госбанки
продолжат работать с этим продуктом. Основным же трендом для
банков станет снижение давления со стороны уже выданных
ипотечных кредитов и полное избавление от этого вида рисков.
В целом в 2009 году произойдет существенное снижение
ипотечного кредитовaния, а серьезные показатели будут
демонстрировaть те банки, которые работают с социальными
программами для военных, очередников», - отмечает Валерий
Барнинец.
|
